"Sempre fizemos no aperto de mão": os riscos jurídicos do arrendamento rural sem contrato escrito.

No meio rural, ainda é muito comum que contratos de arrendamento sejam firmados apenas "na palavra". A confiança estabelecida entre vizinhos, familiares e até mesmo entre proprietário e arrendatário, muitas vezes, substitui a formalização por escrito.

Todavia, embora essa prática faça parte da cultura do agronegócio brasileiro, ela pode gerar graves consequências jurídicas e financeiras para ambas as partes. A ausência de um contrato escrito não impede a existência do arrendamento, mas dificulta significativamente sua comprovação e abre espaço para conflitos que poderiam ser facilmente evitados.

Mas, afinal, o que é o contrato de arrendamento rural?

Previsto no Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964), o contrato de arrendamento rural permite que o proprietário ceda o uso e gozo de parte ou da totalidade de seu imóvel rural para que outra pessoa desenvolva atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativista ou mista, mediante o pagamento de uma remuneração previamente ajustada.

Importante destacar que o contrato verbal não é proibido pela legislação brasileira. Ao contrário, ele pode produzir efeitos jurídicos e ser reconhecido judicialmente. O problema surge quando há um conflito entre as partes.

Nessas situações, a ausência de um documento escrito transforma uma relação que parecia simples em uma complexa disputa probatória.

Afinal, como comprovar as condições do negócio sem um contrato?

Qual era o prazo do arrendamento? Qual foi o valor ajustado? Como ocorreria o reajuste? Quem seria responsável pelas benfeitorias realizadas no imóvel?

Essas são apenas algumas das dúvidas que podem surgir.

Outro ponto bastante recorrente diz respeito às responsabilidades das partes. Quem deve arcar com os custos de manutenção das cercas? Quem responde por eventuais danos ambientais? O arrendatário ou o arrendador?

Imagine a seguinte situação: João, proprietário de uma fazenda, celebra um contrato verbal de arrendamento com Pedro. Após alguns anos, João afirma que o prazo contratual chegou ao fim. Pedro, por sua vez, sustenta que havia acordo para renovação automática.

Quem está com a razão?

Sem um contrato escrito, ambos terão enorme dificuldade para comprovar sua versão, dependendo de elementos como mensagens de WhatsApp, recibos, comprovantes de pagamento, notas fiscais e testemunhas.

Os conflitos não se limitam aos prazos ou às responsabilidades contratuais. Eles também podem surgir em razão da sucessão patrimonial.

Imagine que o proprietário venha a falecer sem jamais ter formalizado o arrendamento. Os herdeiros desconhecem a existência do contrato e pretendem retomar imediatamente a posse da área.

Como comprovar que o arrendamento realmente existia? Quais eram suas condições? Qual seria seu prazo de vigência?

Situações como essa costumam gerar longas disputas judiciais, com elevados custos financeiros e insegurança para todos os envolvidos.

Percebe-se, portanto, que grande parte desses problemas poderia ser evitada com a elaboração de um contrato escrito.

E não basta utilizar um modelo genérico.

Um contrato de arrendamento rural bem elaborado deve prever, de forma clara, cláusulas sobre prazo de vigência, valor do arrendamento, forma de reajuste, responsabilidades pelas benfeitorias, obrigações ambientais, forma de utilização da propriedade, hipóteses de inadimplemento, possibilidade de renovação e demais direitos e deveres das partes.

Seguir o "fio do bigode" ainda faz parte da tradição do agronegócio brasileiro. No entanto, a experiência demonstra que confiança e segurança jurídica caminham juntas.

Formalizar um contrato de arrendamento rural não significa desconfiar da outra parte. Significa proteger um patrimônio construído com trabalho, garantir previsibilidade à relação contratual e evitar conflitos que poderiam ser resolvidos antes mesmo de surgirem.

Referências Bibliográficas:

BRASIL. Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964. Dispõe sobre o Estatuto da Terra, e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República, 1964. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4504.htm

BRASIL. Decreto nº 59.566, de 14 de novembro de 1966. Regulamenta as Seções I, II e III do Capítulo IV do Título III da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964 (Estatuto da Terra), o Capítulo III da Lei nº 4.947, de 6 de abril de 1966, e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República, 1966. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/antigos/d59566.htm

Gabriela Arantes Coutinho Milozo

Estagiária OAB/PR nº 12.824